"Lis Pendens कायदा: खटला सुरू असताना मालमत्ता विकत घेतल्यास काय परिणाम होतो?"
- मुंबई उच्च न्यायालयाचा महत्त्वाचा निकाल
प्रस्तावना
मालमत्ता खरेदी करताना आपण अनेक गोष्टी तपासतो – सातबारा, जुने कागदपत्रे, बाजारभाव इ. मात्र एक महत्त्वाचा मुद्दा अनेकदा दुर्लक्षित केला जातो, तो म्हणजे त्या मालमत्तेवर न्यायालयीन खटला सुरू आहे का? जर असा खटला सुरू असेल, तर अशा स्थितीत मालमत्ता विकत घेणाऱ्या व्यक्तीला भविष्यात कायदेशीर अडचणींचा सामना करावा लागू शकतो. याच विषयावर मुंबई उच्च न्यायालयाने दिनांक 5 जून 2025 रोजी दिलेला एक महत्त्वाचा निकाल म्हणजे – Second Appeal No. 396 of 2022 – Alka Shrirang Chavan & Anr. v. Hemchandra Rajaram Bhonsale & Ors.
या लेखात आपण या प्रकरणाचा सविस्तर आढावा घेणार आहोत आणि 'Lis Pendens' या महत्त्वाच्या कायदेशीर संकल्पनेबद्दल समजून घेणार आहोत.
प्रकरणाची पार्श्वभूमी
या प्रकरणात मूळ दावा 28 एप्रिल 1986 रोजी दाखल करण्यात आला होता. हेमचंद्र भोसले यांनी विशेष कार्यवाही (specific performance) मागून सिव्हिल सूट क्र. 910/1986 दाखल केली होती. त्यांनी दावा केला होता की, दिनांक 26 एप्रिल 1973 रोजी संपन्न झालेल्या करारानुसार त्यांना विशिष्ट मालमत्तेचा विक्री हक्क मिळायला हवा.
सदर सूट चालू असतानाच, डिक्रीधारकाने 'Lis Pendens' नोटीस दाखल केली होती (2 मे 1986). यानंतर 25 मार्च 1993 रोजी कोर्ट कमिशनरमार्फत विक्री दाखला तयार करण्यात आला. त्यानुसार डिक्रीधारकाने मालमत्तेचा हक्क मिळवला.
मात्र दरम्यानच्या काळात – म्हणजे 1987 ते 1996 दरम्यान – अपीलकर्त्यांनी (Alka Chavan व इतरांनी) या मालमत्तेतील काही भाग विकत घेतले. नंतर जेव्हा मूळ डिक्रीची अंमलबजावणी सुरू झाली, तेव्हा या खरेदीदारांनी अडथळा निर्माण केला.
कायदेशीर मुद्दे
या प्रकरणात पुढील मुद्दे विचाराधीन होते:
1. खटल्यादरम्यान मालमत्ता खरेदी करणाऱ्या खरेदीदारांचे हक्क कायद्यानुसार वैध आहेत का?
2. Transfer of Property Act च्या कलम 52 अंतर्गत 'Lis Pendens' कायद्याचा प्रभाव काय आहे?
3. मूळ डिक्रीधारक अंमलबजावणी प्रक्रियेद्वारे अशा खरेदीदारांना हटवू शकतो का?
न्यायालयाचे निरीक्षण व निर्णय
न्यायमूर्ती माधव जामदार यांनी या प्रकरणाचा सखोल अभ्यास करून दिनांक 5 जून 2025 रोजी निकाल दिला. त्यांनी पुढील महत्त्वाचे निरीक्षण नोंदवले:
1. Lis Pendens तत्व:
कलम 52, Transfer of Property Act नुसार, एखाद्या खटल्यादरम्यान जर संबंधित मालमत्तेचा तिसऱ्या पक्षाकडे हस्तांतरण झाला, तर ते हस्तांतरण फक्त अंतिम निकालाच्या अधीन असते. म्हणजेच, खरेदीदाराने खटल्याची माहिती असो वा नसो – तो त्या खटल्याच्या निकालाने बाधित होतोच.
2. खरेदीदारांचे हक्क डिक्रीच्या अधीन:
न्यायालयाने स्पष्ट केले की अपीलकर्ते यांनी मालमत्ता खरेदी करताना कोणतीही विशेष खबरदारी घेतलेली नव्हती. त्यांनी ना खटल्याचा तपास केला ना Lis Pendens नोटीसची माहिती घेतली. त्यामुळे त्यांच्या मालकी हक्काला डिक्रीच्या अंमलबजावणीवर आडकाठी करता येत नाही.
3. अंमलबजावणी आदेश वैध:
मूळ डिक्रीधारकाने अंमलबजावणी अर्जाद्वारे अडथळा करणाऱ्या खरेदीदारांना हटविण्याची मागणी केली होती, जी पूर्णपणे वैध असल्याचे न्यायालयाने मान्य केले. त्यामुळे अशा खरेदीदारांना अडथळे मानून त्यांना मालमत्तेतून हटवण्याचे आदेश कायम ठेवण्यात आले.
कायदेशीर शिका (Legal Takeaways)
या निर्णयावरून सामान्य नागरिक, वकील व रिअल इस्टेट गुंतवणूकदारांसाठी काही महत्त्वाच्या गोष्टी लक्षात ठेवाव्यात:
1. मालमत्ता खरेदीपूर्वी संपूर्ण चौकशी आवश्यक:
सातबारा उतारा, त्यावरील कोर्टाचे आदेश, 'Lis Pendens' नोटीस, कोणतीही न्यायालयीन कार्यवाही सुरू आहे का याची माहिती घेणे अत्यंत गरजेचे आहे.
2. 'Lis Pendens' हे मालकी हक्काला अधीन करते:
खटल्यादरम्यान जर मालमत्ता खरेदी केली, तर खरेदीदाराचा हक्क पूर्णतः सुरक्षीत राहत नाही. तो केवळ अंतिम निर्णयानुसार अस्तित्वात राहतो.
3. अंमलबजावणी प्रक्रिया अडवणे बेकायदेशीर:
मूळ डिक्रीला अडथळा आणणे, ताबा न देणे किंवा कोर्टाचे आदेश डावलणे – यामुळे अडचणीत येण्याची शक्यता असते.
निष्कर्ष
मुंबई उच्च न्यायालयाने दिलेला निकाल हे स्पष्ट करतो की, 'Lis Pendens' ही संकल्पना केवळ तांत्रिक नाही, तर ती मालमत्तेच्या कायदेशीर हस्तांतरणावर थेट परिणाम करते. खटल्यादरम्यान मालमत्ता विकत घेतल्यास त्या खरेदीदारांना मूळ डिक्रीच्या अंमलबजावणीपासून संरक्षण मिळत नाही.
म्हणूनच, रिअल इस्टेट व्यवहार करताना किंवा कोणतीही मालमत्ता विकत घेताना – नेहमी सतर्क राहा, सखोल चौकशी करा आणि कायदेशीर सल्ला घ्या. अन्यथा भविष्यात अशा कायदेशीर अडचणींना सामोरे जावे लागू शकते.
लेखक: LegalHelpInMarathi.blogspot.com
वाचनासाठी धन्यवाद! तुम्हाला लेख उपयोगी वाटला असल्यास शेअर करा आणि आपल्या प्रतिक्रिया आम्हाला जरूर कळवा.
👉 Legal Help in Marathi वर आणखी कायदेशीर माहिती मिळवा!
Reviewed by Legal Help in Marathi
on
जून ०९, २०२५
Rating:
.png)
कोणत्याही टिप्पण्‍या नाहीत:
टिप्पणी पोस्ट करा